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homme barbu en costume en train de réfléchir

Immobilier : ne vous trompez pas d’époque !

Vous cherchez à devenir propriétaire en investissant dans l’ancien ? D’une décennie à l’autre, le charme de l’ancien connait des limites. Avant même de commencer les visites, l’année de construction d’un immeuble peut vous en dire beaucoup sur le bien que vous convoitez. Cette semaine Apimka vous donne ses astuces pour être conscient des avantages et des limites de chacun.


Les immeubles haussmanniens (fin XIXe, début XXe)

Qui n’a jamais flâné dans les rues de Paris à s’imaginer vivre dans des beaux immeubles haussmanniens en plein cœur de la ville ? Construit lors du Second Empire sous Napoléon III, ce type d’appartement, cliché absolu de la Ville Lumière, est l’un des plus prisés de nos jours.

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Les + :

  • Les grands volumes des pièces et de la hauteur sous plafond (au-delà du premier étage).
  • L’arrivée progressive de l’ascenseur permet un meilleur accès aux étages.
  • La grande qualité des bâtisses et le sens du raffinement des intérieurs (moulures, balcons).

Les – :

  • La plupart des pièces d’un tel type d’appartement donne sur la rue, les nuisances sonores causées par la forte circulation parisienne peuvent poser des problèmes. Au sein même de l’immeuble et de l’appartement, les cloisons fines ainsi que la faible isolation au niveau des planchers sont autant de sources de nuisances sonores parfois très gênantes.
  • Si l’ascenseur va souvent maintenant jusqu’au 6e étage, il n’en est pas de même pour les chambres de bonnes (aujourd’hui louées pour des étudiants la plupart du temps) situées sous les toits et qui ne sont accessibles que via un escalier de service souvent très étriqué.
  • Les cuisines restent petites et peu accessibles puisqu’historiquement elles étaient dans un coin au fond de l’appartement à côté de l’escalier de service pour faciliter l’accès aux chambres de bonnes.
  • Les appartements disposent souvent de grands couloirs pour desservir les pièces, réduisant les espaces de vie.
  • Les places de stationnement sont chères et rares en plein coeur de Paris !

Les années 30

Une des meilleures décennies pour le marché de l’immobilier. Les années 30 ont vu s’ériger des constructions dans la continuité de la période haussmanienne, en réajustant quelques défauts.

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Les + :

  • Tout comme les bâtisses sous Haussmann, les logements des années disposent de grands volumes et une bonne hauteur sous plafond.
  • Un esthétisme toujours au rendez-vous ayant bien vieilli, mais légèrement moins travaillé qu’avec Haussmann. C’est notamment au cours de cette période que le mouvement art déco a été déclinée au niveau de l’architecture des immeubles.
  • Les logements connaissent une meilleure isolation phonique qu’auparavant.

Les – :

  • Rares sont les bâtiments de cette époque situés dans le centre-ville, ils se trouvent généralement en périphérie des villes.
  • Les plans de ces appartements ne sont pas toujours conçus pour optimiser l’espace à vivre.
  • Pas de parking ni de places de stationnement.

Les années 50/60

Période réputée pour sa piètre qualité en matière d’immobilier, il est difficile de lui trouver quelques bons points… Au lendemain de la Seconde Guerre Mondiale, les pertes humaines et matérielles sont colossales. Une reconstruction en masse et beaucoup trop rapide (grâce aux premières utilisations du béton) des bâtiments s’impose pour reloger la population.

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Les + :

  • Les appartements ont conservé des plans spacieux et favorisent également la luminosité.
  • La simplicité de ce type d’architecture et des matériaux utilisés permettent aujourd’hui des rénovations faciles et financièrement raisonnables, tant sur le plan d’agencement de l’intérieur qu’au niveau de l’isolation.

Les – :

  • Le besoin de construire des logements rapidement n’a pas aidé à originalité ou au raffinement architectural. Résultat : des immeubles tous identiques avec un charme proche de zéro.
  • L’isolation, qu’elle soit thermique ou sonore laisse également à désirer. Les régulations concernant l’insonorisation des logements n’est entrée en vigueur qu’au milieu des années 70. Seuls les logements sociaux bénéficiaient d’un semblant de réglementation. Le prix d’un logement ou sa localisation dans un « beau quartier » ne garantira en rien sa bonne insonorisation s’il date des années 50/60.
  • Les charges y sont généralement élevées puisque tout était pensé pour assurer des services collectifs au sein d’une résidence (eau, chauffage, gardien, entretien des communs etc.).

Les années 70

Pouvant difficilement faire pire qu’en période d’après-guerre, les constructions des années 70 tendent vers une légère amélioration sur certains points, quelques législations commencent à encadrer un peu plus les constructions des bâtisses, mais la perfection reste encore à atteindre.

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Les + :

  • Une meilleure isolation sonore due à l’augmentation des réglementations sur le logement.
  • Une diminution des charges puisque les prestations collectives se font de moins en moins.
  • Lors d’un achat aujourd’hui, pour un prix donné, vous aurez une surface d’habitation beaucoup plus grande que pour un appartement plus récent.
  • Le début des « plans en étoiles« , éradiquant ainsi la perte d’espaces avec les longs couloirs de l’époque.
  • Présence systématique de parkings, facilitant le stationnement urbain.

Les – :

  • Il faudra attendre encore quelques années avant une meilleure isolation thermique. Si les charges ont globalement diminué par rapport à la décennie précédente, vous risquez de payer le prix fort pour le chauffage.
  • Disparition des moulures, des cheminées et abaissement de la hauteur sous plafond et apparition du parquet « mosaïque » qui ne plait pas forcément à tout le monde.
  • Les installations électriques ne seront pas forcément aux normes d’aujourd’hui donc un budget peut être à prévoir pour de légers travaux.
  • Les bâtiments ont aujourd’hui mal vieilli (notamment les barres d’immeubles), l’esthétisme des constructions n’est pas tout à fait au rendez-vous.


Des années 80 à nos jours
Depuis les années 80 les constructions ont eu tendance à s’améliorer à tout niveaux grâce à la multiplication des réglementations sur la construction des logements prenant beaucoup plus de paramètres en compte qu’autrefois.

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Les + :

  • Généralisation des « plans en étoile », appartements beaucoup plus fonctionnels.
  • Les charges sont moins onéreuses puisque les prestations collectives sont moins importantes et les factures d’eau et de chauffage sont individuelles (mais parfois élevées avec notamment la généralisation du chauffage électrique).
  • Des matériaux d’isolation thermique et phonique de qualité (utilisation du double vitrage et de l’aluminium dans les fenêtres etc.) sont de plus en plus utilisés afin d’améliorer le confort intérieur.
  • Des constructions beaucoup plus sécurisées.

Les – :

  • Le sens du détail des appartements n’est pas forcement au rendez-vous puisqu’on cherche à rendre les logements les plus fonctionnels possibles.
  • Volonté de construire de plus en plus de logements verts qui peut rendre l’achat encore plus cher de prime abord, même si des économies d’énergie sont à prévoir sur le long terme.


Enfin, le meilleur moyen de s’assurer de la qualité d’un logement et de son environnement reste bien entendu de vérifier les avis déposés sur APIMKA par les précédents occupants, concernant les appartements, les immeubles et les quartiers. Avec Apimka, vous n’habiterez plus chez vous par hasard !

 

Credit photo : Freepik