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Loi ALUR contrat de bail

Les points à vérifier absolument au moment de rédiger votre contrat de bail

Compléter un contrat de bail pour un propriétaire n’est pas chose aisée. En effet, le bail de location est très réglementé et les règles en la matière ne cessent d’évoluer. La loi ALUR, publiée en 2014, continue, décret d’application après décret d’application, de modifier les règles.

Pour vous y retrouver, nous avons pris conseil auprès d’un spécialiste en la matière : le site internet www.lebonbail.fr, qui permet d’automatiser la rédaction du contrat de bail et qui vous guide tout au long de la démarche.


Zone tendue, zone de contrôle des loyers, zone à risque….. les vérifications préliminaires

Avant de remplir votre bail, vous devez en premier lieu vous demander si vous êtes en zone tendue. Pourquoi ?

La loi Alur a mis en place un système de classification de zones géographiques : zones très tendues, zones tendues et zones normales. Cette typologie s’explique par la différence structurelle dans certaines zones entre offre et demande. Ainsi, dans les zones tendues et très tendues, la demande de logements excède largement l’offre.

Le fait d’être en zone tendue a des conséquences sur la fixation du loyer, les mentions obligatoires devant figurer sur le contrat (loyer appliqué au précédent locataire, date de dernière révision, etc…) ainsi qu’un éventuel contrôle des loyers pour les zones dont le décret préfectoral d’application a été publié. Pour l’heure, seul Paris est concerné, Lille et Grenoble devant suivre. Autre conséquence, le plafonnement des éventuels honoraires (visite, état des lieux, rédaction du bail) sera différent selon la zone dans laquelle se trouve votre bien.

Une autre vérification préalable à la rédaction du bail concerne la présence ou non de votre bien dans une zone à risques (naturels, miniers ou technologiques). Si le bien est concerné, un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) doit être annexé au contrat de location.

Vous devez donc vérifier ces informations avant de remplir votre bail, pour être sûr de respecter la législation en vigueur.

Notre conseil : Utilisez le vérificateur mis au point par LeBonBail : vous aurez toutes les réponses en un clic, à partir de votre code postal.

La durée de votre bail : location vide ou meublée ? quel bailleur êtes-vous ? Qui est votre locataire ?

Deuxième chose à vérifier lorsque vous rédigez votre contrat de location : la durée du bail. Celle-ci varie selon qu’il s’agisse d’une location meublée ou d’une location vide.

Dans le cas d’une location meublée, la durée de bail est d’un an minimum. Sachez aussi qu’à la fin de cette période, le bail est renouvelé, sauf si le bailleur ou le locataire met fin au contrat. En location meublée, la durée du bail peut être réduite à 9 mois lorsque le locataire est étudiant.

En location vide, la durée du bail varie selon la nature du bailleur. Dans un contrat de location non meublée, la durée minimum du bail passe à 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique, et 6 ans si c’est une personne morale. Si la location est nue, aucune disposition spécifique n’est prévue pour les étudiants : la durée minimum de bail est donc de 3 ans.

Toutefois, dans les deux cas, le locataire peut résilier le contrat avant la fin du terme, moyennant une durée de préavis fixée par la loi.

Les clauses obligatoires

Avant toute chose, sachez que le bail de résidence principale doit impérativement être écrit. La loi du 6 juillet 1989 impose aussi que le contrat de bail soit écrit et signé en autant d’exemplaires qu’il existe de parties.

Parmi les clauses obligatoires les plus importantes et que doit contenir votre bail, on trouve :
● la durée du contrat et sa date d’effet
● la fixation du loyer et des charges éventuelles
● le montant du dépôt de garantie éventuel
● l’adresse du logement
● le type de logement (meublé ou non meublé; collectif ou individuel)
● les honoraires de location

Les clauses facultatives

Au-delà des clauses obligatoires mentionnées ci-dessus, il existe des clauses facultatives, sur lesquelles locataire et bailleur sont libres de se mettre d’accord et de mentionner dans le contrat de bail. Si ces clauses ne sont pas obligatoires, elles sont pourtant très fréquentes :
● le dépôt de garantie, plafonnée à un mois de loyer en location vide et deux mois de loyer en location meublée;
● les clauses résolutoires qui détaillent les cas dans lesquels le bailleur est en droit de rompre le contrat (les clauses résolutoires). Ces cas peuvent concerner des impayés de loyer, un défaut d’assurance habitation pour le locataire, etc…
● le cautionnement locatif: dans certains cas, et notamment lorsqu’il n’a pas souscrit d’assurance loyers impayés, le bailleur est en droit de demander au locataire de fournir une caution.

Ces clauses sont donc importantes : ne les oubliez pas avant de remplir votre contrat.

Les annexes

Un certain nombre d’annexes sont obligatoires. Parmi celles-ci, vous trouverez :
● le diagnostic technique : dossier qui comprend systématiquement un diagnostic de performance énergétique (DPE) et, selon les cas, un état des risques naturels et technologiques (zones inondables, zones soumises à des secousses sismiques, etc), et un diagnostic plomb
● l’état des lieux, auquel s’ajoutera l’état du mobilier dans le cas d’un bail meublé.
● la notice d’information, qui fait environ 15 pages et que la loi ALUR a rendue obligatoire.


Comme vous l’avez constaté, remplir un contrat de bail n’est pas chose aisée. C’est pourquoi un service d’automatisation et de dématérialisation du bail de location est le parfait moyen pour le bailleur de ne rien oublier et d’avoir un contrat de bail conforme à la législation !

Crédit photo : Freepik